按揭 ＱｎＡ

DIP（Decision in Principle）和 AIP（Agreement in Principle）和 MIP（Mortgage in Principle）都是一回事，關鍵詞是“Principle”。所有抵押貸款人和房地產經紀人都偏愛他們喜歡使用的名字。有人說 DIP，有人說 MIP 或 AIP。我們則通常說“DIP”。有了 DIP，您就可以放心，您有資格獲得抵押貸款。

誰需要 DIP？

無論您是購買第一套房產還是搬家並需要抵押貸款，您都需要 DIP 以確保您處於最佳位置以接受房產報價。了解您可以借多少錢？你買得起什麼？貸方會給你什麼貸款？這是您擁有房屋之旅的起點，我們經驗豐富的顧問將讓您清楚了解如何安排好財務。他們還將幫助您了解正在發生的事情、時間和原因並——解釋所涉及的所有成本。但第一步是了解您是否可以藉到足夠的錢，為此，您需要一個 DIP。當您想對房產提出實盤報價時，DIP 是房地產經紀人首先會要求的東西之一。

DIP 的有效期是多久？

通常，DIP 和 AIP 的有效期為 60 到 90 天，無論它們是面對面完成的，還是您直接與貸方聯繫或通過在線系統完成。但重要的是要記住，隨著您的情況發生變化，您確實需要讓貸方了解可能影響他們決定的任何事情。例如，換工作或承擔巨額債務。這是一個以書面形式顯示的估計，顯示抵押貸款人可能會借給您多少。

我必須接受嗎？

不。DIP 不具有約束力，但它們是一個好兆頭，表明您的財務狀況表明您有能力對房屋提出認真的報價。這對您有幫助，但對您的賣家也有幫助。當您擁有 DIP 時，我們的顧問也將始終查看市場，幫助您找到最適合您情況的交易。（順便說一句，大多數抵押貸款機構此時不需要查看您的信用評分，但他們會在借款過程的下一階段進行檢查。）

我如何獲得 DIP？

當您向我們詢問獲得抵押貸款時，我們會詢問您的收入、儲蓄以及您正在考慮購買該房產的首付等信息。因為我們非常了解抵押貸款機構，所以我們可以使用這些信息為您找到合適的貸款機構，然後與他們聯繫以啟動 DIP。

在這階段你並非必要接受貸款，若閣下最終不接受貸款，這將是一個免費的服務。我們可以帶您完成我們內部的 DIP 流程，讓您可以控制對您想要的房產進行報價。一旦您準備好，我們就可以為您搜索市場，為您找到最划算的交易。你只需要填妥表格，我們會引導你完成餘下的流程。做好準備，獲得您想要的抵押貸款獲得 DIP 永遠不會太早，尤其是如果您已經看過房產的話。為什麼不聯絡我們，告訴我們你想買什麼？如果您認為您有足夠的存款，並且您想開始工作……我們可以考慮讓您和 ＤIP 為您找到最優惠的價格。請記住，您可以通過任何房地產經紀人購買，並使用我們的顧問來確保您獲得最優惠的價格，我們擁有多年的經驗！

1. 首先你需要填妥附上的申請表格，讓我們的貸款專員了解到你的財政狀況，並且作出初步審核。
2. Mortgage Advisor 需要與你最少通一次電話，以評估你的財政狀況，詳細解釋並協助你選出最合適的方案。
3. 等待銀行批核。

因應每個客戶財政狀況不同，由理論上的最優惠利率1.7厘至信用狀況較差有機會批出6-8厘，根據我們的經驗，大部份客戶一般落在2-3厘的範圍。

較高利率不單讓貸款人支付更多利息，同時間由於利息負擔影響到每月還款金額，有機會導至不能通過壓力測試最終不能成功按揭。

DIP 並不具有約束力，客戶可以自行決定是否接受貸款方案，正因為利率範圍較大，我們經常鼓勵客戶做 DIP，更了解自己於英國的貸款能力。

可以的，英國容許外國人購買本地物業，無論自住定出租都可以，只是稅款較本地人高。至於按揭方面，你可以用香港收入作為按揭基礎，只要文件齊全的話成功機會是非常高的。

可以的，只要有任何穩定收入來源，例如其他地方物業出租收入、股息收入、長俸等等都可以作為你的供款能力證明。

可以的，你可以用你同顧主既合約、最少３—６個月糧單、銀行出糧記錄以及一切你擁有的穩定收入作為你的按揭既證明。

自住物業：需要有穩定收入，貸款金額較少，最高貸款額為年薪 4.5 倍，主要著重個人還款能力，利率較出租物業為低，最高貸款額為物業售價的７５％

出租物業：貸款上限較著重物業價值及租金回報，貸款額一般不會超過物業售價的６０％，銀行會視此類交易為商業活動，並會對物業價值及回報作出評估，例如還款金額與租入收金比例等等，但作為業主的財政狀況亦在考慮之列，最起碼假如物業未能成功出租，貸款人是否有能力（起碼在一短時間內）持續供款？這些都是按揭的考慮因素。

最老土講法係人人都唔同，幾多收入、咩年紀、有幾多負債、有幾多資產都會影響到你既貸款。但市場上仍有一啲基本既計算方法可以俾大家參考一下，但因應個人同市場既不同變化，最終貸款額仍然需要得到銀行批核，因此我地經常鼓勵客戶先做評估，免得交易時大失預算：

自住的話：

假設你物業用作自住之用，以最基本方法計算，一般最多可以借到年入息4.5倍，另外需扣減每名供養人仕(如未滿18歲子女、退休父母等) 0.8%，同時貸款額不能超過物業售價75%。

例子1: 夫妻2人已到英國合共年收入2萬英鎊，育有2名18歲以下子女，打算購入一間20萬英鎊房產，最高貸款額約為9萬英磅,，首期需要預備最少11萬英鎊(£20,000 x 4.5) – (£20,000 x 4.5 x 0.8% x 2) = £87,750

例子2: 夫妻2人在香港合共年收入20萬港元，育有2名18歲以下子女，打算購入一間20萬英鎊房產，最高貸款額約為90萬港元，首期需要預備最少約11萬英鎊
($200,000 x 4.5) – ($200,000 x 4.5 x 0.8% x 2) = $877,500

例子3: 夫妻2人在香港合共年收入100萬港元，育有2名18歲以下子女，打算購入一間20萬英鎊房產，最高貸款額約為15萬英鎊(物業售價75%)，首期需要預備最少5萬英鎊
($200,000 x 4.5) – ($200,000 x 4.5 x 0.8% x 2) = $877,500

英國貸款亦有類似香港的壓力測試，以上述的”最高”貸款額為基礎，根據還款年期計算每月供款並扣減固定開支以測試貸款人是否有能力供款，以上計算只供參考，實際貸款額以銀行批核結果為準。

出租的話：

出租物業較貸款上限較著重物業價值及租金回報，貸款額一般不會超過物業售價的６０％，Ｂｒｏｋｅｒ將此類交易視為商業活動，會對物業價值及回報作出評估，例如還款金額與租入收金比例等等，但作為業主的財政狀況亦在考慮之列，例如假設物業未能成功出租，貸款人是否有能力（起碼在一短時間內）持續供款？這些都是按揭的考慮因素。

沒有最低貸款額，你可以自由選擇能力範圍內的貸款金額。

主要分兩大類：

薪金收入：底薪／加班費／佣金等等等等，一切來自顧主的資金都能算是收入，如你是自顧人仕，需提供報稅記錄、銀行結單，或一切能證明還款能力的記錄。

被動收入：出租物業租金收入／股息／定期存款利息等，一切穩定的經常性收入都能為你的按揭提供支持。

基本上並無特定類別一定不能按揭，但有一些被評定為 Grade 1 / Grade 2 的古蹟都會比較難甚至不能上會，對於一般香港人買入自住用途物業則好少會有這情況。

這是近年全球經濟系統中反洗黑錢（AML）要求的一部份，目的主要是證明閣下所持有的資金來源合法性，由買方律師負責審核，在不同時候遇上不同律師在對証明文件要求上有時會有一些差異，最基本根據一般性指引的話，你便需要預備這筆資金過去半年的交易記錄，例如你最終需要於12月1日支付 10 萬英鎊作為物業首期，這筆資金本來是長時間用於持有本地股票，於11月賣出後兌換英鎊後匯款至英國律師，你需要預備 5 月份至出售股票期間的証券月結單、轉賬至銀行的港元交易記錄、與及匯款至英國律師行的匯款記錄等等。

你亦可以聯絡本地律師為你安排資金証明所需的文件並為你發出証明文件。